好一把锋利的镰刀!郊区新城又在猛割韭菜了!!

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最近我发现,楼市割韭菜的又一超级概念横空出世,许多人正在往里冲!
 
没错,就是最近出场率非常高的郊区新城。
 
郊区新城是什么?很多人还没来得及细想,就在以限购严格著称的上海,放松五大郊区新城落户的消息中,忍不住发出第一声:“卧槽!郊区要成香饽饽了?”
 
紧接着,发改委也表态了。前几日,在国家新闻发布会上,发改委副主任胡祖才发言,大意是超大城市要与郊区新城和周边中小城市联动发展,引导郊区新城承接城区非核心功能的转移。
 
趋势变了!?郊区的春天要来了?一批新城要崛起了?
 
在我反复揣摩发改委的深意,体会郊区新城的独特后,我还是忍不住给耿直一把,给各位泼个冷水:


千万不要被上海五大新城规划迷了眼,当下90%的郊区新城,实则都是顶级天坑!
 
01
 
提到新城新区,大家都很亢奋,这种感觉我懂!
 
一张白纸的地方,稍有政策与产业风吹草动,房价就是从零到有,从有到炸,这是新城投资最刺激、最具想象力的地方,也是过去让无数人失去理智的地方。
 
这次郊区新城概念,我又嗅到了些熟悉的味道。
 
多么美好的“投资机会”呀!发改委鼓励,是不是意味着政策关照足够多?上海、广州、南京、青岛纷纷尝试郊区落户,入场难度是不是大幅降低?市区与郊区的巨大价差,是不是意味着上涨空间足够大?


如果你也正在思索这件事的可行性,你真该庆幸关注了大胡子说房,接下来我要说的,绝对是政策后的真相,认真看,看完记得转发朋友圈,提醒更多的朋友别掉坑!
 
郊区新城能不能起来?先回顾回顾它们的前辈——新区。
 
同样是离开主城区,再造一座新城,新区与郊区新城要崛起,思路其实差不多。
 
改革开放短短几十年间,新区正在我国大地上疯狂的繁衍复制!但命运千差万别,绝对的坑多机会少。
 
就拿规划最高的19个国家新区来说,有浦东新区这样崛起为城市新中心的先进楷模,也有像兰州新区这样,依旧还在苦苦挣扎自救的后进者。


城市发展的真相非常残酷,一个城市能崛起一两处新区新城,已经是极限了!
 
回顾一下,过去各大城市发展的还算不错的新区,武汉不过是光谷新区;合肥政务与高新都有起色,但产业落地至今不温不火;成都也仅仅只崛起高新南与天府新区核心直管区而已;就连一线广州,这些年喊了许久的东进,称得上核心的,还是只有珠江新城。
 
造新城难!不断的造新城更难!
 
回看崛起新区的成功经验,离不开两大要素:

1、资源充足,城市能级高!
2、舍得砸资源,集全市、全省之力去搞发展!

只有这个城市,人口、资金等各类资源充足,才能给新区发展机会。
 
只有舍得往新区砸资源,人口才有流入新城的理由,才能带动新区的崛起,带动新城的房产价值!

合肥不仅将市政府搬到了新区,省府也搬入新区,此外还引入一众优质学区分校,45中、4中,顿时就引入大批虎爸虎妈;
武汉更是将代表未来的唯一光芯电子产业,尽数放在了光谷新区;
成都更是,高新南之所以成为如今最成熟的新区,不仅因为有总部的落地,还有优质学区的导入,更有2号线地铁通达。

新区的崛起,看似充满了传奇与机遇,但背后实际上是一场资源对决!
 
所以看新城能不能投资,不要看规划多么天花乱坠,要看看真正在落地的有什么?

有没有真正的产业入驻?
与没有政府迁入?
有没有优质学区引入?
有没有地铁规划?

这些都是政府发展力度的信号,如果这些都没有,你还兴冲冲的去新区买房,只能说有些人为接盘而生!
 
无论是新区,还是新城,想要在郊区的空地崛起,思路都是相似的。
 
郊区新城,定位是承接主城区非核心要素转移,缓解中心城区的压力。
 
这个定位,已经决定,郊区新城,未来难有大作为!
 
02
 
当然郊区新城此刻万众瞩目,不过是被上海的光环隐去了郊区的事实罢了。
 
郊区放松落户,真的能够引入人口吗?
 
大家醒一醒,吸引人口一定是产业、就业机会与薪资。
 
人都是趋利而生的,这就是人口流动的真相。

不信大家看看广州,增城和从化从不限购,但人口流向了这些地方吗?从百度热力图来看,增城与从化的人口,远比不过临广的佛山区域!
 


时代早已在转向!2019年,我国城镇化率已经突破60%,我国城镇化全面进入中后期!
 
这意味着,从前那种吃大锅饭,山卡拉的城市都能搞点人口流入的时代,已经过去了!

现在人口竞争,是群狼环视,所有人都盯着这么存量人口!

所以,我们可以看到,各大城市抢人的战略都已经变了!
 
一流城市已经在布局未来的教育,比如深圳正在狂建大学,吸引优质人才;
二流城市在布局产业,拼命想要搞点名企落户;
三流城市,能做的是什么?不就只有放松落户...

未来人口流动真相就是,不断向核心城市核心区域涌动。

哪怕你是一线郊区,也没有什么特殊待遇!

此刻,上海对五大新城规划非常高。

从1月到3月,六次在政府文件与发言中提到“五大新城”,推动力度非常迅猛。

定位是要将五大新城打造成职住平衡的独立城市。
 
但我依旧有些担忧。
 
上海能级非常高,但这不意味着他可以逆势而为。
 
人口就是会源源不断的向中心经济效益高的地区跑,这是大家来上海的理由!而买房,大家逃不过挨着工作去找,毕竟刚需一定会考虑自住!
 
如果说五大新城,只是打造成睡城,通上轨道,引进学校,加大土地供应,很有希望成功,房价也会有一定的涨。
 
但打造成职住平衡的独立城市,这些显然不够。如何壮大特色产业,吸引更多的人口,需要更多的执政目光和资源倾斜。
 
此刻,依靠着上海城市能级与实力,这样的郊区新城,还可以长线赌一赌,睡城也可以涨一涨,不算坑!
 
而像南京这类城市,郊区就是真正的天坑!放松郊区落户不过是为炒房打开的缺口。

表面是为了发展都市圈而放松六合、溧水等远郊限购,但却能无差别购买市区的房子,到底意欲为何,各位懂的都懂!
 
政府是真正的端水大师,所有逆趋势的政策,你都要仔细的思考一下可行性。
 
新区的亏,大家不可能没有吃够!郊区新城,就不要轻易的去凑热闹了!
 
zf大多数时候,不过是想要低收高卖,再造新城,炒炒土地财政,冲冲政绩,而你的资产没了就真没了。
 
03
 
最后再为大家总结一下,如何在众多的郊区新城中,找到靠谱的选择,一定要尽可能多的踩到以下这些因素:
 
1、地理位置要靠近城市最的核心区域,不要超过50km。

2、一定要在一线城市,目前所有二线城市尚不具备辐射周边郊区的资源。

3、与核心区有地铁连接,比如上海的金山,这样的郊区永远不要考虑,没有铁路规划,真还不如昆山划算!比如深圳大鹏,还真不如就去买惠阳。

4、盯准真正落地的产业,而非纸上规划。
 
看清未来的人口趋势,千万不要因为上海太过耀眼,而忘了郊区还是郊区!

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